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第五章  申米战略

5.1  房产开发       拿地,运营,融资

5.2  房产销售       预售,记账,买方信贷

5.3  房屋租赁       租售并举,双租,长租,终身租

5.4  物业管理       酒店式管理,分层管理,分栋管理,连锁经营

5.5  房产金融        将不动产变为动产并且货币化

5.6  平台战略       实现O2O线上线下无缝连接

 

5.1  房产开发

由于申米楼宇体量庞大,土地面积大,投入资金多,拿地与融资是项目成败的关键。

 

拿地原则:不拿地王,不囤地块,净利润率超过15%才允许拿。

大城市人员流动大,拿地成本高,小城市人员流动小,拿地成本低。申米楼宇可以考虑先从大城市周边的小城镇开始,通过提供商务服务,养老服务,旅游服务,带动地方经济,获得地方支持,低地价获取土地。

 

运营原则:   快进快出、小步快跑、低开高走,奉行“456”模式,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资。

组织机构推行“精总部,强一线,小组织”。

 

融资方式:   融资通过贷款,发行债券,用户集资,风投基金。

用户集资是通过互联网众投获取开发资金。投资是指购房者投资取得房产,用于自住或用于出租,或通过期房买卖获取差价。

以上做法以符合国家政策并取得政府批准为前提。

 

5.2  房产销售

申米楼宇依托互联网销售。申米售房平台不仅用于公司销售申米一手房产,也容许购房人通过平台买卖申米的二手房产。

 

房产销售可通过预售,记账,住房信贷等等方式。

预售是根据国家规定,取得预售许可后对外开盘销售。

记账是购房人购买申米房产只记账上不过户,便于今后转卖。

申米也可通过提供住房信贷,给购房人金融通融。

 

申米平台旨在将不动产变为动产并且货币化,增加房产流动性,房产随时可以变现。

投资者可以买卖公寓期权获取差价,入住前购房者可以无条件退房,入住后业主可通过公寓平台买卖自有房产,业主可通过抵押公寓融资,业主可通过公寓平台理财

 

将房产作为理财产品。根据银行的纸黄金理念,也可以设计出纸房产。设计申米房产指数,投资者可根据申米房产指数的波动买进卖出,赚取差价。

 

5.3   房屋租赁

传统房产公司以卖房为主,不对外出租,更不关心购房人的出租。申米楼宇提供租赁平台供业主与租户相互交流,平台推行灵活的租赁方式,包括租售并举,双租,短租,长租,终身租等等。

 

租售并举:可先租后买,也可买后出租。房屋买卖可过户,也可记账不过户。

 

双租:购房人买房自己不住出租收租金,自己付租金住别人的房,申米平台进行配对。

 

短租:业主或二房东通过住房改造,通过短租平台将住房出租给短租客。

 

长租:业主将住房长期出租给二房东作为长期投资。

 

终身租:老人希望生前有住房保证,死后房产由公司收回。生不带来,死不带去。房产生前享用,死后归零。关于终身租在下一章6.3 以房养老篇中将详细介绍。

 

5.4  物业管理 

申米楼宇是连锁开发,申米楼宇的用户是流动的,而且都是高度上网的,用户的口碑和粘性对申米项目至关重要。

 

传统房产开发公司销售完了房子不再负责物业管理。房产售完后最怕业主没完没了的投诉,找上门,房产公司能躲开尽量躲开。对于申米楼宇,客户任何数据,包括投诉,都是大数据的来源。申米楼宇不仅仅是造房,卖房,还要管房,提供售后服务与物业管理。

 

申米物业管理根据楼宇的不同特点可以有以下几种管理模式

 

5.4.1统一编码

对房产制定十三位编码,一房一编码。编码规则按照地区,楼宇,楼层,楼栋,房间设置。业主持有的房产编码是唯一的,不可重复。

编码用途:  房屋销售,物业管理,内部电话,局域网络,邮政快递,支付,电商,服务,贸易,外卖等等。

十三位编码:  地区XXX,建筑 XXXXX,楼层XX,楼栋X,房间XX

 

地区编码的第一位数按以下规则

地区编号

覆盖地区

1XX

中国大陆,港澳台

2XX

东亚,日本,韩国,东南亚

3XX

南亚,印度,缅甸,孟加拉国等

4XX

西亚,中亚

5XX

欧洲

6XX

非洲

7XX

北美洲

8XX

南美洲

9XX

大洋洲,澳洲,新西兰,印尼等

 

5.4.2酒店式管理 

申米楼宇物业管理推行酒店式管理。制度管理与现场管理结合,最终目的是高效率协调配置楼宇内外各种资源,为住户提供无缺陷服务,获取住户最大满意。

 

各种资源包括共享通讯设施,共享服务设施,共享通讯设施,共享服务器,公寓网站,论坛,O2O平台,社区服务,家政服务,医疗服务,公寓支付系统等等。

 

5.4.3分层管理

物业管理可按下表分层管理

楼层

中央多功能厅

住宅楼

屋顶

水塔,停机坪

屋顶花园,美食街,晾晒场地

顶层

咖啡厅,会客厅

富人公寓,私人

高层

餐厅,办公区,商务区,会客厅

白领公寓

中层

食堂,便利店,日常服务

普通住户

低层

老年食堂,活动区,家政

老年公寓

二楼

 

中央大厅

蓝领公寓,胶囊公寓

底层

物业,居委会,业委会,医务室,幼儿园

地下一层

机房,垃圾处理

地下仓库

 

5.4.4分栋管理 

物业管理也可根据下图分栋管理

 

宠物栋   喜欢宠物的住户,或者住户声响比较大的(比如练琴,唱歌等),或者住户不在乎声响的,可选择宠物栋。

 

静音栋   身体不好的,需要静养的,对声音敏感的住户可选择静音栋。物业管理禁止在走廊,电梯内大声喧哗,要求室内外声音尽量轻,地板与墙面做隔音处理。

 

残疾栋   适合聋哑人,残疾人,长期卧床病人。对于盲人,走廊,过道,电梯有盲道,有语音提示。对于聋哑人,楼内提供哑语视频,哑语机器人。对于残疾人,有护工,有共享残疾车。对于长期卧床病人,有护工,有护士,有担架,有急救设施。

 

隐私栋   严格限制外人进入此栋。电梯,步梯,只对本栋本楼层的住户开启。外来访客一般在中央会客厅见面,进入此栋楼要经过物业审核与备案登记。

 

普通栋   普通公寓管理方式。外人未经物业或住户同意不能进入住宅区。

 

 

 

5.4.5连锁经营 

不同地区的申米楼宇开发,销售,服务连锁经营。标准化,网络化。

 

5.4.6内部通讯

内部电话,网络,服务器,云储存,云计算住户共享。

 

5.5  房产金融化 

房产一直被认为是不动产,一旦买下,资产就被固定下来了。申米楼宇通过平台,通过金融服务将不动产变为动产并且货币化申米楼宇规模化,住房小型化,房型标准化的特点给建立房产平台,提供金融服务创造了条件。

 

申米楼宇将通过平台提供金融服务,无论是用户买房阶段,房屋持有阶段,还是租赁阶段都能得到金融服务。

 

买房阶段申米提供买方信贷,房款分期付款。房屋持有阶段申米提供抵押贷款。

投资者可以买卖公寓期权,随时变现。

 

入住前购房者可以无条件退房,入住后业主可通过公寓平台出租,双租,买卖盘活资产。

 

业主可通过抵押公寓融资,业主可通过公寓平台理财

 

申米楼宇将建立第三方支付,建立楼宇内部结算

 

可将房产作为理财产品如同有纸黄金,也可以申米楼宇作为纸房产。设计申米房产指数,投资者根据申米房产指数的波动买进卖出,获取差价。

 

总之,申米楼宇通过平台提供的房屋买卖,房屋租赁,房屋理财,日常服务,第三方支付,内部结算等等,最终将申米楼宇不动产流动起来,使得房产流动如同货币流通一样方便快捷。

 

5.6  申米平台

申米平台包括以下多个方面:

1)平台的建设、优化、不断完善(平台为用户及服务提供者之间搭建了桥梁);

2)平台前端用户行为分析,数据挖掘,流程优化,具体有用户量、交易量、交易额、ARPU值等数据维度;

3)平台后端服务提供者的服务管理、优化、合作等;

4)平台相关活动的策划、营销、推广等活动开展;

5)平台的日常维护,咨询、投诉、售后服务、反馈等;

     6)平台组织架构的建立,人员岗位的设置和管理 。

 

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